Lex Koller: Immobilienkauf als Ausländer in der Schweiz

Ferienhäuser in der Schweiz beliebt wie nie

Die Schweiz ist bekannt für ihre atemberaubende Landschaft mit ihren Bergen, Seen und malerischen Dörfern. Auch gibt es hier eine Vielzahl von Skigebieten, Wanderwegen und Gewässern, die zum Sport einladen – von Luzern über das Tessin bis Zürich. Und auch darüber hinaus sprechen viele Argumente für die Suche nach einer Ferienimmobilie in der Region.

Hohe Lebensqualität

Die Schweiz gilt als eins der Länder mit der höchsten Lebensqualität der Welt. Das lässt sich auf Faktoren wie politische Stabilität, wirtschaftlichen Wohlstand, effiziente öffentliche Dienstleistungen, ein ausgezeichnetes Bildungssystem, eine gut entwickelte Gesundheitsversorgung, eine hohe Umweltqualität und eine vergleichsweise niedrige Kriminalitätsrate zurückführen.

Hohe touristische Nachfrage

Die Schweiz ist ein beliebtes Reiseziel für Touristen aus aller Welt. Ferienhäuser können als Ferienunterkunft vermietet werden und die starke Tourismusnachfrage trägt zur Attraktivität als Geldanlage bei. In diesem Zusammenhang ist auch die gute Anbindung an internationale Flughäfen und andere Verkehrsmittel zu nennen, die es für Menschen aus anderen Ländern einfach macht, ihre Ferienhäuser zu erreichen.

Steuerliche Vorteile

Die Schweiz hat im Vergleich zu einigen anderen Ländern vorteilhafte steuerliche Regelungen, die den Kauf von Immobilien, einschliesslich Ferienhäusern, für viele Investoren attraktiv machen.

Hohe Bau- und Immobilienstandards

Die Schweiz ist bekannt für ihre hohe Qualität bei Bau- und Immobilienstandards. Das zieht Investoren an, die nach langlebigen und gut gepflegten Ferienimmobilien suchen.

Zusammengefasst: Die Schweiz ist ein beliebtes Investitionsziel, wenn es um den Kauf hochwertiger Ferienimmobilien geht. Ob Ferienwohnung am See, in der Nähe eines Skigebiets oder inmitten eines der urbanen Zentren wie Zürich, Luzern, Genf oder Bern. Hier gibt es für jeden etwas Passendes.

Ferienwohnung in der Schweiz für Ausländer eine Herausforderung – die Lex Koller erklärt

So viele Vorteile der Kauf einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses in der Schweiz auch bietet, so herausfordernd gestaltet er sich doch auch für ausländische Investoren. Verantwortlich hierfür ist vor allem die «Lex Koller», ein schweizerisches Bundesgesetz, das den Erwerb von Grundstücken und Immobilien durch Ausländer einschränkt.  Es dient dazu, den Immobilienmarkt in der Schweiz zu regulieren und sicherzustellen, dass die Landesgrenzen in Bezug auf den Immobilienerwerb respektiert werden.

Laut diesem Gesetz müssen Ausländer, die in der Schweiz keine Niederlassungsbewilligung haben, eine Genehmigung des Bundesamts für Justiz (BJ) einholen, um eine Immobilie kaufen zu können. Diese Bewilligung wird normalerweise von den kantonalen Migrationsbehörden ausgestellt und erfordert die Erfüllung bestimmter Kriterien wie zum Beispiel eine dauerhafte Anstellung oder selbstständige Tätigkeit in der Schweiz.

Weiterhin legt die Lex Koller fest, dass Immobilien, die von Ausländern erworben werden, einen bestimmten Zweck erfüllen müssen. Beispielsweise dürfen Ferienimmobilien in der Regel nur für persönliche Erholungszwecke genutzt werden und nicht zu spekulativen oder geschäftlichen Zwecken. Kein Problem besteht also zum Beispiel, wenn man eine Ferienwohnung in einem Schweizer Skigebiet kauft, in dem man regelmässig zu Erholungszwecken unterwegs ist.

Auch gibt es Quoten für den Erwerb von Immobilien in der Schweiz durch Ausländer. Diese Quoten können je nach Region und Kanton variieren. Es gibt bestimmte Kontingente für Erstwohnungen, Zweitwohnungen und Ferienimmobilien. Grundsätzlich dürfen pro Jahr nur 1.500 Ferienwohnungen an ausländische Personen verkauft werden. Die Anzahl variiert dabei je nach Kanton stark. In Wallis beispielsweise sind 330 Verkäufe möglich, wohingegen es in Nidwalden, Glarus und Jura nur etwas mehr als 20 sind.

Für welche Käufergruppen gilt die Lex Koller?

Die Lex Koller bezieht sich auf «Personen im Ausland». Dazu gehören folgende Gruppen:

• Ausländer mit Wohnsitz im Ausland
• EU/EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz ohne Aufenthaltsbewilligung B, C oder L
• Bürger anderer ausländischer Staaten ohne Niederlassungsbewilligung C

Damit dürfen in der Schweiz Schweizer und Doppelbürger mit Wohnsitz in der Schweiz oder im Ausland, EU/EFTA-Bürger mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz (Aufenthaltsbewilligung B, C, evtl. Kurzaufenthalt L) sowie Bürger anderer Staaten mit C-Bewilligung und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz frei Immobilien erwerben.

Ein Immobilienerwerb über eine juristische Person ist nur möglich, wenn der Sitz der Gesellschaft in der Schweiz ist und die Gesellschaft von Personen geleitet wird, die keine «Personen im Ausland» gem. der Definition der Lex Koller sind. Für die Bewilligungspflicht ist dabei der Status der «wirtschaftlich berechtigten» natürlichen Person relevant. Ausserdem müssen alle Gesellschaften der Holding ihren Sitz in der Schweiz haben.

Welche Ausnahmen gibt es von der Lex Koller?

In bestimmten Fällen ist ein Immobilienkauf ohne Genehmigung möglich.

Gewerbliche Immobilien und Betriebsstätten

Es ist keine Bewilligung erforderlich, wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels- oder Fabrikationsgewerbes oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebes oder eines freien Berufs genutzt wird. Hierzu gehören unter anderem Bürogebäude, Fabrikationsgebäude, Hotels und Arztpraxen.

Probleme gibt es lediglich, wenn das Objekt nicht nur zu gewerblichen, sondern auch zu Wohnzwecken genutzt wird. Ein Kauf ohne Bewilligung ist nur möglich, wenn die Wohnräume für den laufenden Betrieb notwendig sind oder wenn eine Abtrennung vom gewerblich genutzten Teil nicht zugemutet werden kann.

Nichtschweizer mit Wohn- und Steuerdomizil in der Schweiz

«Personen im Ausland» sind der Definition des Lex Koller nach nicht die folgenden Gruppen.

• EU-/EFTA-Bürger, deren tatsächlicher und rechtmässiger Wohnsitz sich in der Schweiz befindet und die eine Aufenthaltsbewilligung B oder eine Niederlassungsbewilligung C haben
• Angehörige anderer ausländischer Staaten, die eine gültige Niederlassungsbewilligung C haben

Diese Gruppen sind bezüglich des Immobilienerwerbs gleichgestellt mit Schweizer Bürgern. Sie können sämtliche Arten von Immobilien ohne Bewilligung erwerben. Hierzu zählen beispielsweise auch Mehrfamilienhäuser und Zweitwohnungen.

Gehört man einem Drittstaat an und hat man keine Niederlassungsbewilligung C mit Wohnsitz in der Schweiz, kann man ohne Bewilligung eine Immobilie am Ort seines Wohnsitzes erwerben. Voraussetzung ist, dass man sie selbst bewohnt und nicht vollständig oder teilweise vermietet. Ist der Verkauf gültig, muss sie auch dann nicht wieder verkauft werden, wenn der Eigentümer die Schweiz später wieder verlässt.

Immobiliengesellschaften und Anlagefonds mit Sitz in der Schweiz

Ist eine Immobiliengesellschaft an der Schweizer Börse notiert, fällt der Kauf der Gesellschaftsaktien nicht unter die Lex Koller. Wenn eine Immobiliengesellschaft nicht an der Schweizer Börse notiert ist und wenn sie den Zweck hat, Wohngrundstücke zu erwerben oder zu halten, können von Nichtschweizern keine Aktien erworben werden. Relevant ist hierbei, wie hoch der Prozentsatz an bewilligungspflichtigen Grundstücken der Gesellschaft ist. Da es keine bestimmten Grenzwerte gibt, muss eine Bewilligung ab einer Wohnimmobilienquote von 10 bis 20 Prozent eingeholt werden.

Sonderregelungen in einzelnen Kantonen

In einigen Kantonen ist der Erwerb von Ferienimmobilien in festgelegten touristischen Regionen gestattet. Hierzu zählen: Appenzell Ausserrhoden, Bern, Freiburg, Glarus, Graubünden, Jura, Luzern, Neuenburg, Nid- und Obwalden, St. Gallen, Schaffhausen, Schwyz, Tessin, Uri, Waadt und Wallis. Hier ist jedoch auf Grenzwerte bei den Flächen zu achten. Die Grundstücksfläche darf nicht mehr als 1.000 m² und die Nettowohnfläche nicht mehr als 200 m² betragen.

Fazit: Immobilienerwerb für Ausländer in der Schweiz ist schwierig aber nicht unmöglich

Wenn man in der Schweiz als Ausländer Immobilien erwerben will, ist dies mit gewissen Einschränkungen verbunden. Durch die Lex Koller gibt es strenge Regulierungen, welche Personen in welchem Ausmass Ferienhäuser, Ferienwohnungen und Grundstücke erwerben dürfen. Dabei kann es je nach Kanton noch einmal regionale Unterschiede geben. Wer auf der Suche nach einer attraktiven Ferienimmobilie in der Schweiz ist, sollte sich deshalb vorab sehr genau über die jeweils geltende Rechtslage informieren und vor allem die Ausnahmeregelungen im Blick behalten, mit denen ein Kauf auch ohne Bewilligung möglich ist.