Wohnungs­mangel in der Schweiz

Wohnungsmangel belastet alle Bevölkerungsschichten

Mit einer Leerstandsquote von nur noch 1,2 % steht die Schweiz vor einer der schwersten Wohnungskrisen der letzten Jahrzehnte. Besonders in urbanen Zentren wie Zürich, Genf und Basel sind bezahlbare Wohnungen kaum noch zu finden.

Die Bedeutung dieses Themas ist für die Bevölkerung immens. Steigende Mietpreise führen dazu, dass ein immer grösserer Anteil des Einkommens für Wohnraum aufgewendet werden muss, was die finanzielle Belastung vieler Haushalte erheblich erhöht. Besonders einkommensschwächere Bevölkerungsschichten, Familien und ältere Menschen sind von den steigenden Kosten betroffen. Gleichzeitig führt die Verknappung des Wohnraums zu sozialer Segregation und verstärkter Gentrifizierung, was den sozialen Zusammenhalt gefährdet.

Auch für die Politik ist der Wohnungsmangel von grosser Relevanz. Die zunehmenden sozialen Spannungen und die Unzufriedenheit der Bevölkerung setzen Entscheidungsträger unter Druck, schnelle und effektive Lösungen zu finden. Massnahmen zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus, Anpassungen der Bauvorschriften und die Bekämpfung spekulativer Immobiliengeschäfte stehen auf der politischen Agenda. Doch die Umsetzung dieser Massnahmen zur Beseitigung von Wohnraummangel gestaltet sich oft schwierig und erfordert umfassende strategische Ansätze.

Ein Blick auf die aktuelle Situation

Der Wohnungsmangel in der Schweiz hat sich im Juni 2024 weiter verschärft, was durch mehrere aktuelle Daten und Statistiken untermauert wird. Eine der deutlichsten Kennzahlen ist die Leerstandsquote bzw. Leerwohnungsziffer, die laut dem Bundesamt für Statistik auf ein historisches Tief gesunken ist. Dies bedeutet, dass von 1.000 Wohnungen lediglich 12 leer stehen, was den ohnehin schon angespannten Wohnungsmarkt weiter verengt. Deutlich erkennbar wird das bei einem Blick auf die wichtigsten Immobilienportale in der Schweiz. Hier melden sich auf ein Inserat häufig Hunderte von Interessenten.

Die Mietpreise sind in den letzten zwölf Monaten landesweit um durchschnittlich 5 % gestiegen. In besonders stark nachgefragten urbanen Zentren wie Zürich und Genf ist dieser Anstieg noch deutlicher spürbar, mit durchschnittlichen Steigerungen von bis zu 8 %. In Zürich beträgt die durchschnittliche Miete für eine 3-Zimmer-Wohnung nun etwa CHF 2'500 pro Monat, während sie in Genf bei rund CHF 2'700 liegt. Diese Preissteigerungen machen es für viele Menschen, insbesondere für Familien, Alleinerziehende, Studierende und ältere Menschen, immer schwieriger, bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage verschärft die Situation weiter. Trotz intensiver Bautätigkeit in den letzten Jahren bleibt die Anzahl der neu errichteten Wohnungen hinter dem Bedarf zurück. In Städten wie Zürich, Genf und Basel übersteigt die Nachfrage das Angebot erheblich, was zu längeren Wartelisten und einem intensiven Wettbewerb um verfügbare und bezahlbare Wohnungen führt. Neubauprojekte werden oft durch strenge Bauvorschriften und langwierige Genehmigungsverfahren verzögert, was die schnelle Schaffung von neuem Wohnraum zusätzlich behindert.

Der Wohnungsmangel zeigt sich besonders stark in städtischen Gebieten, während in ländlicheren Regionen die Situation etwas entspannter ist. In Städten wie Zürich und Genf ist der Druck am höchsten, während in Kantonen wie Graubünden oder Uri die Leerstandsquoten etwas höher und die Mietpreise stabiler geblieben sind. Dies führt zu einer verstärkten Abwanderung aus den Städten in ländlichere Gebiete, was dort wiederum neue Herausforderungen für die Infrastruktur und den Arbeitsmarkt mit sich bringt.

Im Vergleich zu den Vorjahren zeigt sich eine kontinuierliche Verschlechterung der Situation. Während die Leerstandsquote 2020 noch bei etwa 1,7 % lag, hat sie sich seither kontinuierlich verringert. Die Mietpreise sind in den letzten vier Jahren um insgesamt über 15 % gestiegen, was die Wohnkosten für viele Haushalte untragbar macht. Diese Entwicklungen haben die sozialen Spannungen verschärft und die Themen Wohnungsmangel und bezahlbaren Wohnraum in den Mittelpunkt der öffentlichen und politischen Diskussion gerückt.

Warum ist bezahlbarer Wohnraum in der Schweiz so knapp?

Der anhaltende Wohnungsmangel in der Schweiz ist auf ein vielschichtiges Ursachengeflecht zurückzuführen. Ein Faktor ist etwa das Bevölkerungswachstum, das massgeblich durch Zuwanderung bestimmt wird. Laut dem Bundesamt für Statistik ist die Bevölkerung der Schweiz von 8,5 Millionen im Jahr 2020 auf über 8,9 Millionen im Jahr 2024 angestiegen. Insbesondere die Nettozuwanderung, also der Unterschied zwischen Einwanderung und Auswanderung, trägt wesentlich zu diesem Anstieg bei. Menschen ziehen aus verschiedenen Gründen in die Schweiz: Arbeitsmöglichkeiten, politische Stabilität und hohe Lebensqualität sind die wichtigsten Faktoren. Diese anhaltende Zuwanderung erhöht die Nachfrage nach Wohnraum erheblich, besonders in urbanen Zentren, wo viele Einwanderer zunächst Fuss fassen möchten.

Die Verfügbarkeit von Bauland und die strengen Bauvorschriften in der Schweiz sind weitere zentrale Ursachen der Wohnungsnot. In vielen städtischen Gebieten ist Bauland knapp und teuer. Dies resultiert zum Teil aus geographischen Einschränkungen, aber auch aus politischen Entscheidungen, die den Flächenverbrauch begrenzen sollen, um natürliche Ressourcen zu schonen und Zersiedelung zu vermeiden.

Strenge Bauvorschriften und langwierige Genehmigungsverfahren erschweren zudem die schnelle Schaffung neuen Wohnraums. Bauprojekte müssen eine Vielzahl von Umwelt- und Sicherheitsstandards erfüllen, was zu höheren Kosten und längeren Bauzeiten führt. Diese Vorschriften, die oft aus guten Gründen wie dem Schutz der Umwelt und der Gewährleistung der Lebensqualität bestehen, können jedoch unbeabsichtigte negative Folgen haben, indem sie den Wohnungsbau verlangsamen und verteuern.

Zu guter Letzt sind die stark von spekulativen Investitionen geprägten Immobilienmärkte der Schweiz zu nennen, die die Preise und den Mietpreisindex weiter in die Höhe treiben. Internationale Investoren sehen in schweizerischen Immobilien eine sichere und lukrative Anlageform. Diese Investitionen führen zu steigenden Immobilienpreisen, da die Nachfrage nach hochwertigen, renditestarken Objekten das Angebot übersteigt. Auch die durch hohe Hypothekarzinsen leicht gedämpfte Nachfrage hat an dieser Entwicklung nichts verändert.

Spekulationen können zu Preisblasen führen, die den Wohnungsmarkt destabilisieren. Wenn Investoren Immobilien hauptsächlich als Finanzinvestition betrachten und nicht als Wohnraum, bleiben viele Wohnungen ungenutzt oder werden zu Preisen angeboten, die für die durchschnittliche Bevölkerung unerschwinglich sind. Dies verstärkt die Wohnungsnot und führt zu sozialen Spannungen, da immer mehr Menschen Schwierigkeiten haben, bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Auswirkungen der Wohnungsnot auf die Bevölkerung

Die steigenden Mietpreise in der Schweiz führen zu einer erheblichen finanziellen Belastung für viele Haushalte. Durchschnittlich geben Mieter inzwischen rund 40 % ihres Einkommens für Wohnraum aus, was besonders einkommensschwächere Haushalte hart trifft. Hinzu kommt bei einem Umzug auch noch die Kaution, die für viele Mieter eine erhebliche finanzielle Belastung darstellt. Diese hohen Wohnkosten schränken die finanziellen Spielräume der Betroffenen stark ein und führen dazu, dass weniger Geld für andere lebensnotwendige Ausgaben wie Nahrung, Bildung und Gesundheit zur Verfügung steht. Die hohe Mietbelastung kann zudem zu einer Verschuldung führen und das Risiko von Armut erhöhen.

Gleichzeitig sind Menschen auf der Suche nach bezahlbaren Wohnungen gezwungen, längere Pendelwege in Kauf zu nehmen. Die ursprüngliche Absicht, insbesondere die Städte zu verdichten, wird durch eine Flut von Einsprüchen, Überregulierung im Baubereich, Baulandhortung, fehlendem Willen zu Aufzonungen in den Grossstädten und steigenden Baupreisen und Finanzierungskosten erheblich gebremst. Die Konsequenz ist eine «unfreiwillige Verdichtung»: Der Mangel an Wohnraum zwingt die Menschen dazu, weniger Platz zu beanspruchen und grössere Haushalte zu bilden. Auch Wohnverhältnisse zur Untermiete nehmen unter diesen Bedingungen an Bedeutung zu.

Parallel dazu verstärkt die Wohnungsnot die soziale Segregation und Gentrifizierung in den Städten. In beliebten städtischen Gebieten wie Zürich und Genf werden einkommensschwächere Bewohner zunehmend durch wohlhabendere Neuzuzügler verdrängt. Dies führt nicht nur zu einer Verschärfung der sozialen Ungleichheit, sondern auch zu einem Verlust von sozialem Zusammenhalt und gewachsenen Nachbarschaftsstrukturen. Gentrifizierung kann auch dazu führen, dass lokale Geschäfte und Dienstleistungen, die auf eine diversifizierte Bevölkerung angewiesen sind, durch teurere, weniger zugängliche Alternativen ersetzt werden.

Bestimmte Bevölkerungsgruppen sind von der Wohnungsnot besonders stark betroffen. Familien mit Kindern finden immer schwerer bezahlbaren und angemessenen Wohnraum, was ihre Lebensqualität erheblich beeinträchtigt. Ältere Menschen, die oft auf eine stabile Wohnsituation angewiesen sind, erleben durch steigende Mietkosten und ein begrenztes Angebot eine erhöhte Unsicherheit. Auch Studierende und junge Berufseinsteiger, die sich in der Anfangsphase ihrer beruflichen Laufbahn befinden und oft nur über begrenzte finanzielle Mittel verfügen, haben grosse Schwierigkeiten, geeigneten Wohnraum zu finden. Diese Ungleichheiten in der Wohnraumsituation führen zu einer Verstärkung der sozialen Spannungen und einer erhöhten politischen Dringlichkeit, Massnahmen zur Entlastung des Wohnungsmarktes zu ergreifen.

Massnahmen und Lösungen

Die Schweizer Regierung und verschiedene Gemeinden haben in den letzten Jahren eine Reihe von Massnahmen ergriffen, um die Wohnungsnot zu bekämpfen. Dazu gehören Förderprogramme für den sozialen Wohnungsbau, die darauf abzielen, den Bau von preisgünstigen Mietwohnungen zu unterstützen. Beispielsweise werden Projekte gefördert, die darauf abzielen, Wohnungen für einkommensschwächere Haushalte bereitzustellen. Zudem gibt es Initiativen zur Revitalisierung von Brachflächen und zur Umnutzung von ungenutzten Gewerbeimmobilien zu Wohnzwecken. Auch wurden bürokratische Hürden beim Bau von Wohnungen in bestimmten Regionen abgebaut, um den Bauprozess zu beschleunigen und die Kosten zu senken.

Eine der zentralen vorgeschlagenen Lösungen ist die Einführung einer Mietpreisbremse, die darauf abzielt, die Mietpreisentwicklung zu dämpfen und bezahlbaren Wohnraum zu erhalten. Diese Massnahme wurde bereits in einigen anderen europäischen Ländern mit unterschiedlichem Erfolg umgesetzt. Eine weitere vorgeschlagene Lösung ist die Lockerung der Bauvorschriften und die Erleichterung von Bauprojekten, um die Schaffung von neuem Wohnraum zu beschleunigen. Dies könnte durch vereinfachte Genehmigungsverfahren und die Reduzierung von Regulierungen erreicht werden, die den Bau neuer Wohnungen verzögern oder verteuern. Darüber hinaus wird die Einführung von Steueranreizen für Investitionen in den sozialen Wohnungsbau diskutiert, um private Investitionen in diesen Bereich zu fördern.

Darüber hinaus besteht ein breiter politischer Konsens darüber, dass eine stärkere Verdichtung in den Zentren notwendig und im Sinne einer effizienten Bodennutzung auch sinnvoll ist. Allerdings hapert es an der Umsetzung. Zwar hat die nationale Politik mit der Revision des Raumplanungsgesetzes die Verdichtung angeordnet, in den Gemeinden wird dem aber nicht entsprechend nachgekommen. Verdichtung bedeutet, dass in bereits bebauten Siedlungsgebieten höhere Gebäude mit höherer Ausnutzung erstellt werden. In den Ortskernen wird jedoch nicht ausreichend umgenutzt.

Die Genehmigung eines zusätzlichen Geschosses, wie es einige Städte praktizieren, reicht nicht aus, um die grosse Nachfrage nach zentral gelegenen Wohnungen zu befriedigen. Wer grösser bauen will, als es die kommunale Bau- und Zonenordnung erlaubt, muss langwierige Verfahren mit zum Teil abschreckenden Vorschriften durchlaufen. Nach Angaben der Zürcher Kantonalbank dauert es in der Schweiz durchschnittlich 140 Tage, bis ein Baugesuch bewilligt wird. In den Zentren, wo der Baubedarf am grössten ist, dauert es jedoch deutlich länger, beispielsweise 330 Tage in der Stadt Zürich und sogar 500 Tage in Genf. Gesamtschweizerisch dauern die Verfahren im Durchschnitt rund 67 % länger als 2010.