Auswirkungen des Zinsentscheids der Nationalbank

Definition Leitzins

Der Leitzins dient der Steuerung von geldpolitischen Massnahmen, er wird von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) festgesetzt. Er gilt als Basis für viele weiteren Zinssätze und gibt somit vor, zu welchen Konditionen respektive zu welchen Prozentsätzen Privatpersonen, Unternehmen und auch die öffentliche Hand Kredite aufnehmen können.

Einfluss der Leitzinssenkung für Immobilieneigentümer

Allgemein steht sicherlich fest, dass die Fremdkapitalkosten kontinuierlich sinken werden. Jedoch sind die Auswirkungen für Festhypotheken oder SARON-basierte Hypotheken sehr unterschiedlich. Die erfolgte Senkung des Leitzinses hat einen direkten Einfluss auf die Verzinsungshöhe von SARON-Hypotheken. Betrug diese in der Vergangenheit rund 2,2 - 2,7 %, so fällt dieser Satz neu tiefer aus. Im gesamten Hypothekarbestand machen SARON-basierte Hypotheken etwa 20 - 25 % aus.

Der überwiegende Teil der Hypotheken sind meist Festhypotheken mit unterschiedlich langer Laufzeit. Da zum aktuell Zeitpunkt vorwiegend Festhypotheken auslaufen, welche während der Negativzinsphase abgeschlossen worden sind (mit einer Verzinsung von 0,8 - 1,5 %), wird somit eine Verlängerung in der Regel zu einem höheren Zinssatz erfolgen. Aktuell liegen die Richtsätze für Festhypotheken zwischen 2-2,5 %. Aufgrund der Senkung des Leitzinses werden sich die Zinssätze von Festhypotheken wahrscheinlich nur geringfügig verändern.

Was jedoch bereits jetzt zu erkennen ist, dass sich die «Grundstimmung» bei Interessentinnen und Interessenten von Wohneigentum wieder deutlich verbessert hat. 

Einfluss der Leitzinssenkung für Mieter und Mieterinnen

Massgeblich für die Anpassung der Mieten in einem bestehenden Mietverhältnis ist nicht der SNB Leitzinssatz, sondern der hypothekarische Referenzzinssatz. Dieser errechnet sich dadurch, dass die meldepflichtigen Banken in der Schweiz in einem Rhythmus von drei Monaten, der SNB (Schweizerischen Nationalbank) ihre laufenden Hypothekarkredite melden. Aus diesen gemeldeten Zinssätzen wird der Durchschnittszinssatz errechnet, welcher auf ein Viertelprozent gerundet, den Referenzzinssatz ergibt. Da in diese Berechnung auch langjährige Festhypotheken mit einfliessen, sind die Veränderungen des Referenzzinssatzes sehr träge – dies sowohl bei Korrekturen nach oben wie auch nach unten.

Ein grosser Teil der Hypotheken, welche in den letzten Wochen und Monaten abgeschlossen worden ist, weisen einen Zinssatz auf, welcher deutlich über dem zugrunde liegenden Durchschnittszinssatz (derzeit 1,72 %) liegt. Dies führt dazu, dass der Durchschnittszinssatz weiterhin eine leicht steigende Tendenz hat. Steigt er nicht über 1,87 % oder fällt nicht unter 1,63 %, bleibt der Referenzzinssatz bei den aktuellen 1,75 % bestehen.

Eine exakte Prognose für die weitere Entwicklung des Referenzzinssatzes ist enorm schwierig. So hängt sie doch neben der zukünftigen Geldpolitik der SNB auch vom Verhalten der Banken und der Hypothekarnehmer ab.

Die aktuelle Senkung des Leitzinses hat somit nur eine indirekte und stark verzögerte Auswirkung auf die Höhe der Mieten. Dazu kommt, dass im Bereich der Mietwohnungen ein grosser Nachfrageüberhang besteht, welcher auch auf die rekordhohe Zuwanderung zurückzuführen ist.