Zinsanstieg: Folgen für Verkauf und Eigentum von Immobilien

Ein Blick auf die Zinsentwicklung der jüngeren Vergangenheit

In den vergangenen zwölf Jahren haben sich die Zinsen auf einem historisch niedrigen Niveau bewegt. Hinzu kamen teilweise sogar Verwahrgebühren auf Sichteinlagen. Das hat dazu geführt, dass viele Menschen ihre Vermögenswerte gefährdet sahen und nach Alternativen suchten. Gleichzeitig sind die Preise für Immobilienfinanzierungen gesunken, sodass immer mehr Menschen sich für Hauskäufe interessierten. Dabei standen vor allem drei Nutzungskonzepte im Vordergrund:

• Selbstnutzung
• Spekulation auf steigende Preise
• Renditeerzielung mittels Vermietung

Da mehr und mehr Menschen lohnende Investitionspotenziale erkannten, wuchs die Nachfrage nach Immobilien weiter, was in Zusammenhang mit der limitierten Bautätigkeit zu steigenden Preise führte. Dadurch wuchs die Nachfrage erneut, da immer mehr Investoren steigende Preise erwarteten – vor allem in Metropolregionen wie Frankfurt, München oder Berlin.

Ein Umstand ist dabei aber nicht zu vernachlässigen. Auch wenn Immobilien im Gegensatz zu anderen Anlageformen einen beständigen Realwert aufweisen, so birgt die aktuelle Entwicklung doch ein gewisses Risiko einer Marktüberhitzung und Blasenbildung. Hier stehen vor allem sinkende Preise im Zentrum, wie sie angesichts der aktuellen Zinsentwicklung denkbar sind.

Inflation macht Zinserhöhungen notwendig

Derzeit ist ein globaler Anstieg der Inflationsraten zu verzeichnen, vor allem in den USA. Hier stieg der Wert im April dieses Jahres auf 8,3 Prozent. Zum Vergleich: 2020 hatte die durchschnittliche Inflationsrate noch bei 1,25 Prozent gelegen. Ähnlich hoch waren die Werte in Deutschland (7,4 Prozent im April 2022 nach 2,3 Prozent im Juni 2021). Zu den wichtigsten Gründen hierfür zählen die steigende CO_²-Bepreisung, die Rohstoffknappheit und internationale Handelskonflikte.

Knappe Rohstoffe

In engem Zusammenhang mit der anhaltenden Rohstoffknappheit ist die COVID-19-Pandemie zu sehen. Vor allem zu Beginn der Pandemie kam es zu einem deutlichen Rückgang der Produktionskapazitäten und Fördermengen. Infolgedessen drosselten auch die Lieferanten von Rohstoffen ihre Förderung. Nach dem Auslaufen vieler Pandemiebekämpfungsmassnahmen konnte diese aber nicht gleich wieder auf das Vorkrisenniveau angehoben werden, während die Nachfrage deutlich anstieg.

Ein weiterer Grund für die Inflation sind die steigenden Energiepreise, die auf die deutlich angestiegenen Preise für Kohle und Gas zurückzuführen sind. Einer der anfänglichen Hauptgründe hierfür ist der geringe Füllgrad der europäischen Gasspeicher im vergangenen Jahr. Dieser war darauf zurückzuführen, dass der russische Gazprom-Konzern weniger Gas über Pipelines durch die Ukraine nach Europa lieferte – einigen Expertinnen und Experten zufolge, um ein Faustpfand für die damals noch nicht gecancelte Ostsee-Pipeline «Nord Stream 2» in der Hand zu halten. Das geringe Gasangebot traf dann nach der Corona-Krise auf eine deutlich gestiegene Nachfrage. Das Ergebnis: steigende Preise.

Im Moment wirkt sich vor allem die Ukraine-Situation auf die Preise aus. Nach den Vereinigten Staaten und Saudi-Arabien ist Russland der grösste Rohölproduzent der Welt. Aufgrund von Befürchtungen hinsichtlich einer eingeschränkten Versorgungssicherheit in der Zukunft stiegen die Preise zuletzt deutlich an.

CO₂-Bepreisung

Industrieunternehmen und Kraftwerksbetreiber, die ihren Sitz in der EU haben, müssen CO₂-Ausstoss-Zertifikate vorhalten. In den vergangenen Monaten sind die Preise dafür deutlich angestiegen. Lagen Sie viele Jahre bei gerade einmal zehn Euro pro Tonne, stiegen sie 2021 auf mehr als 60 Euro pro Tonne. Das hat zu einer deutlichen Verteuerung der Energieproduktion geführt. Besonders betroffen ist dabei der Kohlesektor, der einen sehr hohen CO₂-Ausstoss aufweist. Durch diese Entwicklung haben sich auch die Preise für die Endverbraucher erhöht.

Internationale Handelskonflikte

Die Lieferketten sind seit Monaten von gravierenden Problemen betroffen. Gründe hierfür sind fehlende Übersee-Container und zu geringe Frachtkapazitäten, die auf globale handelspolitische Konflikte zurückzuführen sind. Dadurch sammeln sich verstärkt Container in den USA an. Hinzu kommen pandemiebeschränkte Einschränkungen an wichtigen chinesischen Umschlaghäfen.

Weitere Ursachen

Daneben gibt es noch zahlreiche weitere Probleme, die die aktuelle Rohstoffknappheit und Inflation treiben. Hier ist vor allem der steigende Bedarf an Kobalt und Lithium in der E-Mobilität zu nennen. Auch die Nachfrage nach hochreinem Silizium und Gallium infolge des Halbleiter-Booms und Produktionsausfälle bei Platingruppenelementen in Südafrika sind hier hervorzuheben.

Die damit einhergehende Inflation hat sich gravierend auf viele volkswirtschaftliche Prozesse ausgewirkt. Durch die Entwertung von Vermögenswerten sparten die Bürgerinnen und Bürger immer weniger und investierten in zunehmendem Masse in Sachwerte. Das schränkte wiederum die Banken in ihren Möglichkeiten ein, Kredite an Unternehmen zu vergeben, die Investitionen finanzieren müssen. So kam es zu Einschränkungen der Produktion und voranschreitender Arbeitslosigkeit. Um der Entwicklung entgegenzuwirken, haben sowohl FED als auch EZB unerwartet deutliche Zinserhöhungsschritte beschlossen.

Die Folgen höherer Zinsen

Die steigenden Zinsen haben vielfältige Einflüsse auf Immobilienkäufer und -eigentümerinnen. Dabei sind vor allem die folgenden Faktoren hervorzuheben.

Immobilienkäuferinnen und Immobilienkäufer

Mit steigenden Zinsen werden Kredite teurer. So steigt auch die monatliche Belastung für all diejenigen, die eine Immobilie finanzieren. Das wirkt sich auf zwei Arten aus.

Auf der anderen Seite werden nicht mehr alle eine Finanzierung bezahlen können, die sich eine Immobilie kaufen wollen. Dadurch sinkt die Nachfrage, was aktuell noch kein Problem ist, da es einen Nachfrageüberhang gibt. Läuft allerdings die Zinsbindungsfrist vieler Finanzierungen nach zehn bis fünfzehn Jahren aus und benötigen Käuferinnen und Käufer eine Anschlussfinanzierung, kann sich dies schnell ändern. Unter Umständen muss dann zu deutlich schlechteren Konditionen weiterfinanziert werden, die nicht von jeder Kaufpartei getragen werden können.

Daneben gibt es aber auch noch eine zweite Auswirkung. Müssen vermehrt Immobilien verkauft werden, da die Anschlussfinanzierungen nicht getragen werden können, kommen mehr Immobilien auf den Markt. Kann dies zunächst auch die Nachfragesituation entspannen, so folgt auf der anderen Seite möglicherweise bald schon eine Verteuerung. Dann nämlich werden Immobilien durch die steigenden Kreditraten für viele Menschen unerschwinglich und ein steigendes Angebt trifft auf eine sinkende Nachfrage. Das kann gefährlich werden, wenn Häuser wegen geplatzter Anschlussfinanzierungen veräussert werden müssen. Dann haben die Banken mit Kreditausfällen zu kämpfen, da aus dem Verkauf hypothekenbelasteter Immobilien nicht mehr genug erlöst werden kann, um die entstehenden Kosten zu decken.

Eigentümerinnen und Eigentümer

Wenn sich die Nachfrage aufgrund steigender Zinsen reduziert, kann das problematisch für all diejenigen wirken, die sich eine Immobilie gekauft haben, um Vermögenswerte gegen Inflation abzusichern. Dann kommt es zu sinkenden Preisen und sie erhalten bei einem Verkauf möglicherweise weniger, als sie bezahlt haben.

Was Käuferinnen und Käufer tun können

Wichtig ist zunächst einmal, die Entwicklung nicht unter-, aber auch nicht überzubewerten. Hier empfiehlt es sich, einen Blick auf die Zinsentwicklung der vergangenen zehn Jahre zu werfen. Dann sieht man nämlich, dass viele Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer Finanzierungen mit 3,2 bis 4,0 Prozent vereinbart haben. Steigt das Zinsniveau in einem moderaten Rahmen an, stellt das für diese Menschen im Moment noch kein Problem dar. Die Raten können weitergezahlt werden. Gefährlich kann es aber etwa im Falle eines Wirtschaftseinbruchs mit stark steigenden Arbeitslosenzahlen werden. Doch auch hier bewegte sich die Quote 2011 auf einem deutlich höheren Niveau (7,1 Prozent im Vergleich mit 5,7 Prozent heute).

Der wichtigste Tipp besteht darin, sich die im Gesamtvergleich noch immer sehr niedrigen Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern und sich möglichst früh um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern. Hier kann man etwa ein Forward-Darlehen nutzen. Da dabei allerdings Zinsaufschläge anfallen, sollte das Angebot vorher genau durchkalkuliert werden.