Versteckte Mängel beim Hauskauf

Welche Arten von Mängeln gibt es bei Immobilien zu unterscheiden?

Offener Mangel

Ein offener Mangel ist bereits beim Kauf erkennbar, wie zum Beispiel ein Riss im Putz der Hauswand, abgeblätterte Farbe oder ein sichtbarer Wasserschaden. Da er offensichtlich ist, muss die Verkäuferin oder der Verkäufer die Käuferin oder den Käufer nicht mehr gesondert darüber informieren.

Versteckter Mangel

Versteckte Mängel sind in der Regel für Laien bei der ersten Besichtigung nicht erkennbar und werden häufig erst Jahre nach dem Hauskauf entdeckt. Dazu gehören unter anderem Schädlings- (z.B. Hausbock) oder Pilzbefall (z.B. Hausschwamm) oder etwa Altlasten (z.B. Asbest).

Arglistig verschwiegener Mangel

Während die Verkäuferin oder der Verkäufer von einem versteckten Mangel nichts weiss, liegt der Fall bei einem arglistig verschwiegenen Mangel anders. Der Mangel war bekannt und wurde trotzdem verschwiegen. Beispiele dafür sind nicht sofort ersichtlicher Schimmelbefall, Feuchtigkeit im Keller oder kaputte Elektroleitungen in den Wänden. In solch einem Fall können Sie als Käuferin oder Käufer der Immobilie auf Schadensersatz klagen.

Wie schützen Sie sich vor versteckten Mängeln bei Immobilien?

Es ist ratsam, vor dem Kauf eine professionelle Hausinspektion durchführen zu lassen, um versteckte Mängel zu erkennen, die für Laien nicht sichtbar sind. Eine erfahrene Gutachterin oder ein erfahrener Gutachter kann Ihnen dabei helfen. Obwohl dadurch zusätzliche Kosten entstehen, erspart es Ihnen später erhebliche Ausgaben. Im Falle von Problemen empfehlen wir, Rat von erfahrenen Bauprofis oder Handwerkerinnen und Handwerkern einzuholen, um mögliche Reparaturkosten zu schätzen. Überprüfen Sie ebenfalls die Baupläne und Genehmigungen, um sicherzustellen, dass alle Arbeiten ordnungsgemäss ausgeführt wurden.

Bei folgenden Gebäudeelementen sollten Sie genau hinschauen:

• Risse im Mauerwerk
  Die Standfestigkeit einer Immobilie kann erheblich durch Risse gefährdet werden, abhängig von deren Ursache. Es ist wichtig, Risse zu inspizieren und ihre Eigenschaften zu bestimmen. Wenn nicht nur der Putz, sondern auch das Mauerwerk betroffen ist, sind zusätzliche Untersuchungen erforderlich.
   
• Bausubstanz und Dämmung
  Die Wärmedämmung variiert je nach Beschaffenheit der Wände. Zum Beispiel tragen Kalksandsteine und Beton kaum zur Wärmedämmung bei, weshalb eine zusätzliche Dämmung der Aussenwände erforderlich ist. Hingegen bieten Mauersteine oder Klinker eine sehr hohe Dämmungswirkung.
   
• Schimmel
  Die Bildung von Schimmel kann von verschiedenen Faktoren abhängen und sich in unterschiedlicher Form zeigen. Gründe dafür sind unter anderem ein ineffizientes Lüftungssystem, Fehler bei der Heizung, unzureichende Aussenwanddämmung oder undichte Fenster sowie Wasserrohre.
   
• Rollläden und Rollladen-Kästen
  Ein qualitativ hochwertiger und gut abdichtender Rollladen bietet nicht nur Schutz vor Kälte und Hitze, sondern ist auch ein wirksamer Einbruchschutz. Zudem trägt er zur Verbesserung der Wärmedämmung des Gebäudes bei und führt zu Einsparungen bei Energie- und Heizkosten. Die Mechanik des Rollladensystems ist dabei ein entscheidendes Qualitätsmerkmal.
   
• Fensterverglasung
  Fenster sind weit mehr als bloss durchsichtige Scheiben. Im besten Fall tragen sie dazu bei, Energie zu sparen und das Raumklima auf angenehme Weise zu regulieren. Die Wahl der Verglasung, sei es Einfach-, Doppel- oder Dreifachverglasung, spielt dabei eine massgebliche Rolle. Gleichzeitig erhöht sich auch der Einbruchschutz.
   
• Energetischer Zustand der Immobilie
  Um unangenehme Überraschungen bezüglich der Heizkosten zu vermeiden, empfiehlt es sich, vor dem Kauf den energetischen Zustand der Immobilie zu überprüfen. Die Liste der zu überprüfenden Punkte ist umfangreich: dazu gehören Fenster, Türen, Elektrik, Heizung, Dämmung, Fassade, Dach und Keller.
   
• Kalkablagerungen in Leitungen
  Kalkablagerungen entstehen überall da, wo Wasser benutzt wird, sei es in Leitungen, an Armaturen oder sogar in elektronischen Geräten wie Kaffeemaschinen. Solche Ablagerungen können dazu führen, dass Rohre und Leitungen geschwächt werden, was Undichtigkeiten oder sogar Rohrbrüche verursachen kann.
   
• Asbest
  Asbest galt früher als bemerkenswerter Werkstoff aufgrund seiner beeindruckenden Festigkeit, Hitzebeständigkeit, geringen Leitfähigkeit und der Fähigkeit, gewebt zu werden. Er wurde vielfältig in verschiedenen Baumaterialien eingesetzt, sei es für Brandschutzmassnahmen oder zur Modifikation des Fliessverhaltens von Plattenklebern. Obwohl die Verwendung von Asbest in der Schweiz ab 1990 verboten wurde, fand man in der Bauindustrie noch Jahre später gelegentlich Restbestände, die verwendet wurden. Auch besteht die Möglichkeit, dass importierte Produkte Asbest enthalten.

In der Schweiz besteht ebenfalls die Möglichkeit, sich gegen versteckte Mängel zu versichern. Es empfiehlt sich, die verschiedenen Versicherungsoptionen zu prüfen, um die Police zu finden, die am besten Ihren Bedürfnissen entspricht. Die Versicherungssumme und der Selbstbehalt können von Anbieter zu Anbieter variieren.

Wer haftet bei Mängeln beim Hauskauf?

Viele Immobilienkaufverträge schliessen Gewährleistungsansprüche der Käuferinnen und Käufer aus. In solchen Fällen ist die Verkäuferin oder der Verkäufer nur dann haftbar, wenn der Mangel arglistig verschwiegen wurde. Die Verjährungsfrist dafür beträgt zehn Jahre. Vor Gericht gestaltet es sich aber oft als äusserst schwierig, diesen Anspruch durchzusetzen, da sowohl der Mangel als auch die arglistige Absicht der Verkäuferin oder des Verkäufers nachgewiesen werden müssen.

Wurde jedoch ein arglistig verschwiegener Mangel bewiesen, kann die Käuferin oder der Käufer folgende Ansprüche geltend machen:

• Nachbesserung
  Dies beinhaltet die Beseitigung der Mängel durch die Verkäuferin oder des Verkäufers. Müssen Sie in dieser Zeit in einem Hotel wohnen, können Sie die Mangelfolgeschäden ebenfalls geltend machen und von der Verkäuferin oder des Verkäufers zurückverlangen.
   
• Minderung
  Die Käuferin oder der Käufer hat die Möglichkeit, den Kaufpreis im Nachhinein, um den Minderwert der mangelhaften Sache zu reduzieren.
   
• Rücktritt
  Ist es unzumutbar, in dem Haus zu bleiben, besteht die Option, den Kaufvertrag rückgängig zu machen.

Im eigenen Interesse sollten Verkäuferinnen und Verkäufer potenziellen Käuferinnen und Käufer jeden bekannten Mangel offenlegen. Dies könnte zwar dazu führen, dass der Verkaufspreis gegebenenfalls reduziert wird. Allerdings könnte das absichtliche Verschweigen eines versteckten Mangels schwerwiegende und kostspielige Konsequenzen haben.

Denken Sie daran, dass es besser ist, etwas mehr Zeit und Geld in die Vorprüfung zu investieren, als später teure Überraschungen zu erleben. Auch eine erfahrene Immobilienmaklerin oder ein erfahrener Immobilienmakler kann Sie dabei unterstützen, den Kaufprozess reibungsloser und sicherer zu gestalten.