Nachhaltigkeit und Sustainability bei Immobilien

Dass das Interesse an nachhaltigen Immobilien so rasant gewachsen ist, liegt sowohl an Nutzerinnen und Nutzern als auch an Investorinnen und Investoren. Dennoch stellt sich die Frage: Warum soll man in nachhaltige Immobilien investieren, welchen Wert bieten sie?

Nicht nur die finanziellen Vorteile und Anreize treiben die Nachfrage an: Auch die zunehmenden regulatorischen Anforderungen sind dafür verantwortlich. Die «Sustainable Development Goals» der Vereinten Nationen beeinflussen die Immobilienbranche stark. So müssen die Nachhaltigkeitsziele im Hinblick auf den Klimawandel verfolgt werden, was zum Beispiel eine verbesserte Energie- und Ressourceneffizienz umfasst. Dies impliziert auf Länderebene eine vermehrte Offenlegungs- und Reporting-Pflicht. Ein Beispiel dafür ist die Energieausweispflicht in Österreich, die obligatorisch ist, damit eine Immobilientransaktion stattfinden kann. Generell werden die Bauvorschriften und Energiegesetze laufend verschärft, damit die Klimaziele erreicht werden können. Oder anders formuliert: Um Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche kommt man schwerlich herum.

Wie alles seinen Anfang nahm

Vor rund 30 Jahren wurden ökologische Immobilienlabels zum ersten Mal eingeführt. Ziel war es, die Umweltauswirkungen im Immobiliensektor zu reduzieren. Verschiedenste Labels wie «Leadership in Energy and Environmental Design» (LEED, USA) oder «Building Research Establishment» (BREEAM, Grossbritannien) wurden als frühe Beispiele für Zertifizierungssysteme ins Leben gerufen. Viele lokale Labels zogen nach, zeitgleich zu diesen ökologischen Labels entstanden auch Energielabels, z.B. Minergie in der Schweiz.

Der Wandel

In den letzten Jahren fand ein Wandel zur Nachhaltigkeit und nachhaltigem Bauen statt, was natürlich auch die Gründung neuer Labels nach sich zog: in der Schweiz zum Beispiel den «Standard für Nachhaltiges Bauen Schweiz» (SNBS). Der Unterschied zwischen den verschiedenen Labels (Energielabels, ökologische Labels und Nachhaltigkeitslabels) ist folgender:

1. Energielabels wollen die ökologischen Auswirkungen minimieren, indem sie den Energieverbrauch reduzieren und die Energieeffizienz steigern.
2. Ökologische Labels umfassen soziale Aspekte mit Kriterien für Betriebsenergie und thermischen Komfort.
3. Nachhaltigkeitslabels verfolgen einen ganzheitlichen Ansatz mit drei Nachhaltigkeitsdimensionen: Gesellschaft, Umwelt und Wirtschaft. Sie umfassen auch Themen wie Gesundheit, Infrastruktur, Lebenszyklusphasen, Mobilität und räumliche Flexibilität.

Auch die Immobilienwelt ist mit erhöhten Umwelt- und Energieanforderungen konfrontiert, was die Weiterentwicklung diverser Labels bedingt. Ökologische Labels hatten sich in der Vergangenheit darauf konzentriert, negative Auswirkungen zu reduzieren, während Nachhaltigkeitslabels diese ganz vermieden. Viele Labels haben nun «Massnahmen» eingeführt, um proaktiv positive Auswirkungen zu erzielen: So zum Beispiel die Bereitstellung von Fahrradabstellplätzen, die eine kohlenstoffarme Mobilität ermöglichen; oder die Verwendung von biobasierten Baumaterialien, die dazu beiträgt, Kohlenstoff während der gesamten Lebensdauer des Gebäudes zu speichern.

Wie kann man Nachhaltigkeit messen?

Das Thema Nachhaltigkeit hat längst die verschiedenen Wirtschaftsbereiche erreicht, die Unternehmenspolitik vieler grosser und internationaler Unternehmen ist auf Nachhaltigkeit ausgerichtet. Sie orientieren sich dabei an ESG-Kriterien, die Umwelt- (Environmental) und Sozialstandards (Social) sowie Aspekte der Unternehmensführung (Governance) berücksichtigen. Viele Labels sind aus einem nationalen Kontext heraus entstanden, stützen sich auf länderspezifische Eigenheiten und setzen unterschiedliche Schwerpunkte. Auch wenn sie immer mehr Verbreitung finden, ist eine ganzheitliche und internationale Nachhaltigkeitsbewertung im Sinne der ESG-Kriterien daher meist nicht gegeben. Nichtsdestotrotz müssen professionelle Manager von Immobilieninvestments ihr Immobilienportfolio nach geeigneten Nachhaltigkeitskriterien bewerten, die natürlich mit den ESG-Kriterien kompatibel sind. Das Problem liegt auf der Hand: Wenn Immobilienportfolios Liegenschaften in verschiedenen Ländern haben, die unterschiedlichen Standards unterliegen, ist dies natürlich besonders schwierig.

Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB)

Um diesem Problem Abhilfe zu schaffen, wurde der Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) ins Leben gerufen, der die Nachhaltigkeitsperformance von Immobilien und Immobilienportfolios weltweit nach einheitlichen ESG-Kriterien ermittelt. Je nach Grösse des Portfolios, der Nutzungsart und der Länderallokation werden die Vergleichsgruppen evaluiert und dann miteinander verglichen. So wird die objektive Vergleichbarkeit der Portfolios sichergestellt.