Faktencheck: Ist Eigentum günstiger als Miete?

Wohneigentumsquote rückläufig

Die Schweizerinnen und Schweizer sind ein Volk von Mieterinnen und Mietern, wovon ein Teil der Mietenden von Wohneigentum träumt. Lediglich gut 36 % der Haushalte leben hierzulande in ihren eigenen vier Wänden und sind somit Eigentümerinnen und Eigentümer des von ihnen bewohnten Zuhauses. Somit weist die Schweiz eine der tiefsten Wohneigentumsquoten der Welt auf.

Aus den Zahlen des BFS geht hervor, dass die Wohneigentumsquote seit einigen Jahren rückläufig ist. Im Jahr 2015 lag sie noch bei 39,4 Prozent. Im Jahr 2022 bei 36,3 Prozent.

Attraktivität von Eigentum vorwiegend den tiefen Zinsen geschuldet

In den letzten Jahren verliehen die rekordtiefen Hypothekarzinsen dem von vielen gehegten Eigentumswunsch zusätzlich Flügel. Denn dank den tiefen Finanzierungskosten lebte es sich, neben weiteren Vorteilen, welche dem Eigentumsbesitz zugeschrieben werden, im begehrten Wohneigentum erst noch günstiger als in einer vergleichbaren Mietwohnung.

Selbstverständlich hat auch die Corona-Pandemie bei einigen den Wunsch nach den eigenen vier Wänden noch bestärkt. Jedoch gilt festzuhalten, dass die Attraktivität von Wohneigentum vorwiegend den tiefen Zinsen geschuldet war.

So setzen sich die Kosten für Eigentümerinnen und Eigentümer zusammen

Wer eine Immobilie kauft, leistet zunächst eine Anzahlung, im Regelfall in der Höhe von 20 Prozent des Kaufpreises. Die restliche Kaufpreissumme kann belehnt werden. Ein grosser Teil der Hauskäuferinnen und -verkäufer nehmen zwei Hypotheken auf; eine erste Hypothek mit maximal 66 Prozent des Kaufpreises und für den Differenzbetrag eine zweite Hypothek. Die zweite Hypothek muss innerhalb von 15 Jahren oder auch bis zum Erreichen des Rentenalters zurückbezahlt werden.

Zusätzlich entstehen Unterhalts- und Betriebskosten (Versicherungen, Abgaben, etc.).

Das Eigenkapital wird mittels einem Zinssatz von 1.1 Prozent verzinst, was jenem einer 10-jährigen Bundeobligation entspricht.  Zudem erhöht der Eigenmietwert die steuerliche Belastung bei der Einkommenssteuer. Die übliche Marktmiete (zu was das Objekt auf dem Markt vermietet werden könnte), welche die Immobilie erzielen würde, wird als fiktives Einkommen hinzugerechnet und besteuert. Dies kann je nach Steuerprogression auch noch einen beachtlichen Betrag ausmachen.

Beispielrechnung für Wohneigentümerin oder -eigentümer in der Stadt Zürich

Amortisationszahlungen werden in der Beispielrechnung nicht berücksichtigt, da es sich dabei um die Rückzahlung von Schulden und nicht um direkte Wohnkosten handelt. Des weiteren werden auch die Wohnnebenkosten (Energie, etc.) nicht aufgeführt, da diese  auch bei Mietwohnungen anfallen.

Der Vergleich mit der Mietwohnung

Vergleichen wir die beim Wohneigentum anfallenden jährlichen Kosten von CHF 54'720.– mit den Angeboten auf dem Mietwohnungsmarkt, so stellen wir fest, dass aktuell 21 Mietwohnungen zu Mietpreisen unter CHF 54'720.– / Jahr in der Stadt Zürich verfügbar sind (Quelle: Comparis, 02.05.2023). Das günstigste Angebot liegt bei CHF 21'600.– pro Jahr.

Die Mietpreise der verfügbaren Objekte präsentieren sich wie folgt:

Mieten ist mittlerweile (an verschiedenen Lagen) wieder günstiger als Kaufen

Mit der 2022 erfolgten Zinswende sind die Zeiten, in denen Wohneigentümerinnen und -eigentümer günstiger wohnten als Mieterinnen oder Mieter, zumindest bei unserem Beispielobjekt in der Stadt Zürich vorbei. Sicherlich zeigt sich dieses Bild auch noch an weiteren Lagen in der Schweiz.  Gemäss verschiedenen Studien existieren in der Schweiz zwei Immobilien-Welten. In ländlichen Gebieten ist Kaufen bis auf wenige Ausnahmen weiterhin günstiger als Mieten, und die Immobilienpreise sind deutlich tiefer wie in den Städten. In den Städten liegen die Kaufpreise massiv höher. Wer sich dort den Traum eines Eigenheims erfüllen will, muss deutlich tiefer in die Tasche greifen – und ist dazu seit diesem Jahr monatlich mehr belastet als Mieterinnen und Mieter.  

Eigentümerinnen und Eigentümer mit laufenden Festhypotheken profitieren

Das Wohnen im Eigenheim mit einer SARON-Hypothek ist aktuell noch günstiger als das Wohnen zur Miete. Mit den in diesem Jahr mutmasslich folgenden Zinsschritten der SNB wird das Wohnen im Eigenheim zukünftig sogar mit einer günstigen Geldmarkt-Hypothek mehr kosten, als dasjenige zur Miete. Diejenigen Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer, welche aktuell noch eine laufende Festhypothek haben, profitieren noch bis zum Auslaufen derselben von tieferen Wohnkosten.

Fazit

Eigentum ist an vielen Lagen in der Schweiz nicht mehr günstiger als Miete. Doch wie sagt man so schön: Was nichts kostet, ist nichts wert.