Der Schweizer Eigenheim­markt bleibt trotz steigender Zinsen im dritten Quartal 2022 stabil

Eigentumspreise entwickeln sich weiter positiv

Die positive Entwicklung des Schweizer Eigenheimmarkts setzt sich fort. Gegenüber dem Vorquartal sind die Preise um 1,3 % angestiegen, beim Stockwerkeigentum kann sogar eine Erhöhung von 3,5 % verzeichnet werden. Gerechnet auf das ganze Jahr summieren sich die Steigerungen bei den Einfamilienhäusern auf 8,7 und beim Stockwerkeigentum auf 7,7 %.

Damit setzt sich ein Immobilienboom fort, der bereits seit über 20 Jahren besteht, ungeachtet zahlreicher Krisen, die die globale Wirtschaft immer wieder vor neue Herausforderungen gestellt haben. So hat etwa die Corona-Pandemie sogar zu einer Steigerung der Nachfrage geführt und auch die fortgesetzten Lieferkettenprobleme und der Krieg in der Ukraine haben es nicht geschafft, das Interesse an Wohneigentum einzudämmen.

Dessen ungeachtet haben die jüngsten Zinsanhebungsschritte zu einer leichten Normalisierung geführt. Aufgrund der Verteuerung von Festhypotheken im Zuge der Leitzinserhöhung ist Kaufen nicht mehr in jedem Fall günstiger als Mieten. Für Interessentinnen und Interessenten ist es entsprechend wichtig nachzurechnen, ob sich der Kauf eines Eigenheims finanziell für sie lohnt.

Rückgang bei Online-Suchen nach Immobilien, aber Nachfrage weiter stabil

Die aktuellen Entwicklungen finden ihren Niederschlag in einer rückläufigen Suchaktivität auf Immobilienplattformen. Hier sind vor allem die ersten beiden Quartale 2022 zu nennen, in denen die Zahl aktiver Such-Abos um rund 0,5 % zurückgegangen ist. Aktuell ist noch unklar, wie stark diese Entwicklung mit dem Anstieg der Zinsen korreliert. Denn der Rückgang begann bereits vor den Zinsschritten der Zentralbank und wird von vielen Experten als Teil einer Normalisierung betrachtet, die im Anschluss an den Corona-Boom überfällig war.

Dieser ist vor allem auf die Bedeutungssteigerung des Themas Homeoffice während der Hochphasen der Pandemie zurückzuführen, in denen viele Menschen darüber nachdachten, ihre Wohnsituation zu verändern. Insgesamt wäre es also übertrieben, von einem Einbruch der Nachfrage zu sprechen. Denn auch, wenn die Suchanfragen in den letzten Wochen und Monaten zurückgegangen sind, bewegen sie sich doch noch deutlich über dem Niveau, das vor Corona zu beobachten war. Auch hat die Zahlungsbereitschaft der Suchenden trotz der höheren Kosten für die Finanzierung deutlich zugenommen.

Transaktionsrückgang sollte nicht überbewertet werden

Der Rückgang der Transaktionen, der zuletzt festgestellt werden konnte, ist führenden Experten zufolge nicht auf den Zinsanstieg zurückzuführen. Vielmehr ist der von einem erhöhten Niveau erfolgte Abfall als verzögerte Auswirkung der Zahl von Objekten zu werten, die online zum Kauf angeboten werden. Die Erfahrung zeigt, dass immer ein paar Monate vergehen, bis das Inserat zu einer notariell beglaubigten Transaktion führt. Bei grossen Projektentwicklungen ist der zeitliche Abstand noch einmal deutlich grösser.

Vor diesem Hintergrund sollte man auch die Entwicklungen des Raiffeisen-Transaktionspreisindex‘ betrachten. Üblicherweise ist die Preisbildung Wochen oder sogar Monate vor dem Abschluss des Verkaufs vollzogen. Grundsätzlich haben Käuferinnen und Verkäufer bis zum Grundbucheintrag die Möglichkeit, von dem Geschäft zurückzutreten. Es gibt aber keinerlei Hinweise darauf, dass der Transaktionsrückgang auf solche spontanen Abbrüche zurückzuführen ist. Daran zeigt sich, dass die Zinsentwicklungen der letzten Monate sich nicht übermässig auf die Kaufabsichten ausgewirkt haben.

Noch keine abschliessende Bewertung möglich

Trotz der positiven Signale ist es noch zu früh für ein abschliessendes Fazit. Zunächst muss aber noch einige Monate abgewartet werden, um zu sehen, ob sich die perspektivisch höheren Zinsen auch auf die Transaktionspreise auswirken.

Es ist zu erwarten, dass der Höhenflug der vergangenen Jahre zunächst kurz pausiert oder leicht zurückgeht. Mit grösseren Preiseinbrüchen ist aber nicht zu rechnen. Die Aktionspreisindizes für Wohneigentum, die unmittelbarer auf aktuelle Entwicklungen reagieren, zeigen, dass Interessenten und Eigentümer damit rechnen, dass das aktuell hohe Preisniveau auch nach der Zinswende noch gerechtfertigt sein wird.

Denn auch trotz des leichten Rückgangs am Ende des Corona-Booms lässt das Angebot-Nachfrage-Verhältnis auch in Zukunft auf steigende Preise auf dem Schweizer Eigenheimmarkt schliessen. So entfielen etwa im Juni auf ein Einfamilienhaus fast zehn Suchanfragen. Und auch beim Stockwerkeigentum waren es im dritten Quartal 2022 noch immer fünf Suchanfragen pro Eigentumswohnung.

Die noch immer vorherrschende Knappheit zeigt sich auch in den reduzierten Vermarktungsdauern von Immobilien. Durchschnittlich muss ein Haus gerade einmal 52 Tage inseriert werden, bis ein Käufer gefunden ist. Auch beim Stockwerkeigentum sind es gerade einmal 64 Tage. Die Entwicklung dürfte nicht zuletzt dadurch bestärkt werden, dass die Produktion von Wohneigentum sich noch deutlich hinter der Nachfrage bewegt.

Deutliche Reaktionen auf veränderte Zinssituation an Hypothekarmärkten

Anders als auf dem Wohneigentumsmarkt zeigen sich bei den Hypotheken deutliche Reaktionen auf die neue Zinspolitik. Vor der Erhöhung waren Festhypotheken in der Schweiz mit Abstand am beliebtesten – bei einer Verbreitung von rund 80 %.

Mit der Erhöhung der Kapitalmarktzinsen hat sich das deutlich verändert. Im Juni und Juli wurden zum ersten Mal mehr Geldmarkt- als Festhypotheken abgeschlossen. Das ist vor allem darauf zurückzuführen, dass sich die Preise für Festhypotheken erhöht haben, während die Preise bei den Geldmarkthypotheken weitgehend günstig geblieben sind. Daran wird sich erst bei weiteren Zinserhöhungen etwas ändern.

Veränderungen sind auch bei den Laufzeiten festzustellen. Heute werden deutlich weniger langfristige Festhypotheken abgeschlossen. Bis März waren noch rund 40 % aller Festhypotheken mit Laufzeiten von acht Jahren oder mehr abgeschlossen werden. Ab Mai lag der Wert nur noch bei 33 %. Bei den Festhypotheken mit Laufzeiten von ein bis drei Jahren erhöhte sich der Prozentsatz von rund 20 auf 25 %. Das könnte darauf zurückzuführen sein, dass der Zinssatz der Hypothek mit steigender Laufzeitlänge stärker angestiegen ist.

Weiter hohe Nachfrage nach Eigentumsprämien

Passt man seine Finanzierung an die Gegebenheiten an, kann man die Vorteile einer Eigentumsprämie nutzen. Die SARON-Hypothek ist noch immer sehr günstig, sodass ein Kauf gegenüber einem Mietverhältnis Vorteile bietet. So sind die Wohnkosten bei einer Kaufpartei mit Geldmarktfinanzierung um ein Drittel geringer als bei einer Mietpartei mit der gleichen Wohnung. Dass die Zinswende sich nur marginal auf die Nachfrage nach Wohneigentum ausgewirkt hat, dürfte auch darauf zurückzuführen sein, dass sich nicht die Zinsen insgesamt, sondern nur die längerfristigen Zinsen für Festhypotheken erhöht haben. Das kann sich aber schnell wieder ändern, wenn die Zentralbank die Zinsen wieder plötzlich und deutlich anhebt. Deshalb sollten sich Hypothekennehmerinnen und -nehmer genau über das potenzielle Risiko informieren.