Immobilien­bewertung – das gibt’s zu wissen

Warum wird eine Immobilie bewertet?

Eine Immobilienbewertung dient dazu, den Wert einer Liegenschaft zu ermitteln. Warum dies geschehen soll, kann neben dem häufigsten Grund – nämlich dem geplanten Verkauf einer Immobilie – vielen weiteren Beweggründen geschuldet sein: Vielleicht möchte man regelmässig Schätzungen vornehmen, um die Wertentwicklung der eigenen Immobilie zu beobachten, muss im Zuge einer Scheidung den genauen Wert des gemeinsamen Wohneigentums bestimmen, oder gelangt durch ein Erbe an eine Liegenschaft, die es nun zu bewerten gilt.  

Egal, was die Gründe für eine Immobilienbewertung sind: Das Ziel ist immer die Schätzung des Marktwerts bzw. des Verkehrswerts. Diese beiden Termini können synonym verwendet werden. Der Marktpreis entspricht – je nach Definition – dem höchsten oder innert nützlicher Frist am wahrscheinlichsten erzielbaren Preis. Doch Achtung: Wert und Preis sind nicht dasselbe: Ziel des Markt- bzw. des Verkehrswerts ist es, eine Annäherung an den im Markt erzielbaren Preis zu finden. Beim (Markt)Preis hingegen handelt es sich um das Verhandlungsresultat zwischen Verkäuferin und Käufer.

Immobilienbewertung: die 3 bekanntesten Methoden

Es existiert keine zentrale Börse, an welcher Immobilien gehandelt werden und an welcher deren Wert bestimmt wird. Wie ermittelt man also den Marktwert von Immobilien unter Berücksichtigung der Tatsache, dass keine zwei Liegenschaften gleich sind?

Um dem Problem Abhilfe zu schaffen, wurden verschiedene Bewertungsmethoden entwickelt. Sie alle tragen unterschiedlichen Immobilienarten Rechnung und legen den Fokus auf verschiedene Schwerpunkte. Die in der Schweiz verbreitetsten Bewertungsmethoden sind die hedonische Methode (Vergleichswertmethode), die Ertragswertmethode und die Sachwertmethode.

Hedonische Methode (Vergleichswert-Methode)

Bei der hedonischen Methode wird eine Liegenschaft mit tausenden gehandelten Objekten verglichen und so statistisch der Preis ermittelt, den vergleichbare Objekte an vergleichbarer Lage in den vergangenen Monaten erzielt haben. Dabei werden die preisbildenden Eigenschaften von Immobilien wie zum Beispiel die Lage, Ausbaustandard, Bauqualität etc. miteinander verglichen. Aufgrund der Ausgangslage, dass jedes Merkmal eines Objekts einen gewissen Teil des Gesamtpreises ausmacht, werden diese einzelnen Eigenschaften eines Objekts erfasst und in einer Datenbank mit tausenden Immobilien verglichen, welche kürzlich die Hand gewechselt haben.

Vor knapp 30 Jahren wurde die hedonische Methode von der IAZI AG in der Schweiz eingeführt und hat in den letzten Jahren stark an Bedeutung gewonnen. Einer der grössten Vorteile bei dieser Methode ist, dass der Einfluss der einzelnen Eigenschaften auf den Preis nicht von einer Person, sondern von einer Masse von Käufern und Verkäuferinnen – also vom Markt – festgesetzt wird. Wenn alle Angaben zu der zu schätzenden Liegenschaft vorliegen, kann eine Bewertung sehr schnell erfolgen. Die hedonische Bewertung eignet sich besonders gut für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.

Banken stützen sich gerade in Bezug auf die Hypothekarvergabe meistens auf den hedonisch ermittelten Wert einer Immobilie. Sie ist nämlich zeitlich effizient und im Gegensatz zu anderen Methoden günstiger.

Ertragswertmethode

Bei der Ertragswertmethode steht der Nutzungswert – also die Zahlungsströme – der Immobilie für die Kaufpartei im Vordergrund. Die Ertragswertmethode findet ihre Anwendung häufig bei Rendite-Immobilien wie Mehrfamilienhäusern, Büro- und Gewerbeobjekten. Ziel ist es, den Betrag zu beziffern, welcher sich mit dem Gewinn verzinsen lässt. Der Ertragswert wird ermittelt, indem künftige Erträge eingeschätzt und anfallende Kosten für Bewirtschaftung sowie Zinsen davon abgezogen werden. Laut der IAZI AG bewerten insbesondere Banken und kleinere Immobilien-Investorinnen und -Investoren mit der Ertragswertmethode, da diese Bewertung verhältnismässig mit moderatem Zeitaufwand durchgeführt werden kann.

Aufgrund der nachhaltigen Erträge und Kosten entscheiden Käuferinnen und Käufer von Rendite-Objekten dann, ob sie die Investition tätigen wollen. Je besser das Kosten-Ertrags-Verhältnis, umso höher fällt der Ertragswert aus. Je niedriger der Kapitalisierungssatz (Verhältniszahl, mit der aus dem Mietwert der Ertragswert errechnet wird) ausfällt, desto höher ist der Wert einer Liegenschaft.

Sachwertmethode (Realwertmethode)

Im Gegensatz zur Ertragswertmethode richtet sich diese Methode nicht auf zu Erwartendes, sondern auf bereits Vorhandenes. Die Sachwertmethode, auch Real- oder Substanzwertmethode genannt, bestimmt den Wert einer Immobilie also nicht nach den künftig erzielbaren Erträgen, sondern nach den Herstellungs- bzw. Wiederbeschaffungskosten. Der Substanzwert eines Grundstücks ergibt sich aus dem berechneten Bauwert des Gebäudes zuzüglich der für seine Erstellung nötigen Vorbereitungs- und Umgebungsarbeiten sowie Baunebenkosten und dem Landwert. Gegebenenfalls wird die Abnutzung der Immobilie mitberücksichtigt.

Der Sachwert kann grundsätzlich für alle Immobilien ermittelt werden; da aber nicht der Ertrag, sondern die Substanz des Gebäudes im Vordergrund steht, eignet sich die Anwendung dieser Methode vor allem für Liegenschaften, die keinen Ertrag abwerfen; zum Beispiel historische Gebäude oder selbstgenutzte Liegenschaften, aber auch für Gewerbe-, Industrie- und Spezialliegenschaften.

Spielen subjektive Faktoren bei der Bewertung mit?

Früher wurden Immobilienschätzungen ausschliesslich über Expertinnen und Experten – zum Beispiel Architektinnen oder Architekten – durchgeführt. Noch heute findet diese Methode in der Praxis statt, wurde aber weitestgehend von anderen Bewertungsmethoden abgelöst. Dies hat neben der Tatsache, dass die Expertenschätzung sehr teuer ist, nicht zuletzt den Grund, dass der Wert einer Immobilie dabei nur anhand der Meinung eines einzelnen bestimmt wird. Somit lässt sich eine gewisse Subjektivität schwerlich verhindern, denn je nach Vorliebe der Schätzerin bzw. des Schätzers können Bewertungen stark divergieren. Heute verlangen Banken für die Kreditvergabe oftmals mehr als Expertenschätzungen, um genau dies zu vermeiden.

Kein Handwechsel ohne Emotionen

Einer der wichtigsten subjektiven Faktoren sind die Emotionen der Käuferinnen und Verkäufer: Ein Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist immer mit grossen Emotionen verbunden und lässt sich gerade von den direkt involvierten Personen schwerlich objektiv festlegen. Die eigenen vier Wände werden vom ideellen Wert her oftmals viel höher eingeschätzt als es dem tatsächlichen Wert entsprechen würde und stellt Maklerinnen und Makler, die sich mit der Vermittlung eines Objekts befassen, vor die grosse Herausforderung, eine realistische Preisfindung in die Wege zu leiten. Auch wenn Preisreduktionen ein gängiger Vorgang sind, den Verkaufspreis dem Marktwert anzupassen, bergen sie ihre Tücken: Ein bereits am Markt bekanntes Objekt, das keine Kaufpartei gefunden hat und immer wieder preislich reduziert wird, kann schnell unattraktiv wirken.

Der Verkaufspreis ist immer von verschiedenen Faktoren abhängig und ist – wie alles – jeweils von Angebot und Nachfrage dominiert. Für ein exklusives Luxusobjekt, das zum Beispiel nur wenige potenzielle Käuferinnen oder Käufer hat, sind auch andere Faktoren entscheidend als allein eine Bewertung: Hier spielen zum Beispiel Verkaufsumstände wie die Dringlichkeit, die Zahlungsbereitschaft der Interessentinnen und Interessenten und nicht zuletzt der Verlauf der Preisverhandlungen eine tragende Rolle.

Ist auf Bewertungen immer Verlass?

Normalerweise spielen Immobilienbewertungen auf dem Markt eine zentrale Rolle: Sie sind ausschlaggebend für die Preisbildung und vereinfachen das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage. Solange der Immobilienmarkt im Gleichgewicht ist, funktioniert das auch blendend. Sobald sich die Marktsituation massiv verändert – zum Beispiel in Boom- oder Krisenepisoden – verlieren die Immobilienbewertungen ihre wegweisende Funktion und Wirkung. Die tatsächlich bezahlten Preise werden vollkommen von den ermittelten Marktwerten abgekoppelt und entbehren jeder realistischen Grundlage; dies passiert zum Beispiel zu Zeiten einer Immobilienblase. Die Immobilienpreise passen sich immer sehr schnell neuen Situationen an, die Bewertungen hingegen hinken immer etwas der Realität hinterher.

Was gilt es also vor allem zu beachten?

In Bezug auf die Immobilienbewertung kursiert allerlei Halbwissen und Unsicherheit – um sich für die richtige Methode zu entscheiden, ist es notwendig, sich genau zu informieren. Regelmässig eine Schätzung vorzunehmen hilft, die Wertentwicklung einer Immobilie zu beobachten und somit auch Veränderungen am Markt zu erkennen.

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