Die Mehrwertabgabe bei Zonenplanänderungen
03.05.2024
Autor/-in
Cyrill Lanz
Kategorien
- Markt
Die Mehrwertabgabe wird von den Gemeinden erhoben und ist an einen sog. Planungsvorteil geknüpft. Die Basis für ihre Erhebung ist der Mehrwert, welcher ein Grundstück erfährt, wenn es ein-, um- oder aufgezont wird. Dieser Mehrwert wird sofort nach einer Zonenplanänderung geschätzt und der Grundeigentümerschaft mittels Verfügung mitgeteilt, wie hoch die darauf basierende Mehrwertabgabe sein wird.
Grundlagen
Im Zuge des revidierten Raumplanungsgesetz (RPG) wurden die Kantone verpflichtet, bis zum 30. April 2019 die notwendigen Regelungen für die Erhebung einer Mehrwertabgabe zu schaffen. Die Mehrwertabgabe soll auf sogenannten «unverdienten» Mehrwerten eines Grundstücks erhoben werden, welche aufgrund von raumplanerischen Massnahmen (vorwiegend Zonenplanänderungen) entstehen.
Gemäss dem Art. 5 RPG (Raumplanungsgesetz) ist zwingend eine Mehrwertabgabe von mind. 20% bei dauerhaften Einzonungen (d.h. beim Wechsel eines Grundstücks aus der Landwirtschaftszone in die Bauzone) zu erheben. Die meisten Kantone haben den Satz der Mehrwertabgabe von 20% für diesen Grundfall übernommen. Das RPG schreibt den Kantonen weitere verbindliche Mindestregelungen vor. Die Fälligkeit der Abgabe wird beispielsweise bei Überbauung (Konsumation) oder der Veräusserung des Grundstücks terminiert. Im weiteren müssen die Einnahmen aus der Mehrwertabgabe zweckgebunden für Entschädigungen bei Auszonungen oder weiteren Massnahmen der Raumplanung verwendet werden. Die Kantone haben einen entsprechenden Freiraum erhalten, um die kantonale Umsetzung der Mehrwertabgabe zu individualisieren.
Zweck Mehrwertabgabe
Die Mehrwertabgabe gleicht erhebliche Vorteile angemessen aus, die durch Planungen entstehen.
Die Erlöse aus den Mehrwertabgaben sind zweckgebunden und dienen in erster Linie der Entschädigung von Auszonungen. Darüber hinaus können sie für weitere raumplanerische Massnahmen, insbesondere für den Kulturlanderhalt, für Verdichtungen oder Infrastrukturanlagen verwendet werden.
Fälligkeit Mehrwertabgabe
Sobald eine Einzonung, respektive Umzonung im Zuge der Zonenplanung genehmigt worden ist, wird die Mehrwertabgabe von der Gemeinde veranlagt. Sofern keine Rechtsmittel erhoben werden, wird die Mehrwertabgabepflicht rechtskräftig. Der Betrag wird fällig, d. h. ist zu bezahlen, sobald das Grundstück der Mehrwert konsumiert (heisst; das Grundstück überbaut) oder verkauft wird.
Definition Bundesgericht (BGE)
Die aufgrund des Bodenmehrwerts individuell pro Parzelle zu berechnende Mehrwertabgabe wird erhoben, sobald eine mehrwertrealisierende Veräusserung oder eine Baurechtsbegründung erfolgt oder eine Baubewilligung rechtskräftig wird, mit welcher die Nutzung auf der Parzelle erhöht wird.
Höhe der Mehrwertabgabe
Die Eidgenössischen Räte haben eine Mindestregelung erlassen, welche sich lediglich auf die Mehrwerte aufgrund von Neueinzonungen (Nicht- Baugebiet zu Baugebiet) und einen Mindest- Abgabesatz von 20 Prozent vorsieht.
Gewisse Kantone sehen auch höhere Abgabesätze als die schweizweit geltenden 20 Prozent vor; teilweise sind dies bis zu 50 Prozent; und dies sowohl für den Tatbestand von Einzonungen als auch bei Um- und Aufzonungen.
Die Höhe der Abgabe richtet sich nach der Höhe des Mehrwerts. Dieser wird stets geschätzt durch einen Vergleich des Verkehrswertes des Boden VOR und NACH der Planänderung.
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Praxisbeispiele
Tatbestand: Neueinzonung (Abgabe kommt schweizweit zur Anwendung)
Zone alt: Landwirtschaftszone (Nicht- Baugebiet)
Zone neu: Wohnzone (Baugebiet
Landwert vor Zonenplanänderung: 150’000
Landwert nach Zonenplanänderung: 15'000’000
Mehrwert: 14'850’000
Mehrwertabgabe (mindestens 20%): 2'970'000 (Abgabesatz ist schweizweit sehr unterschiedlich)
Tatbestand: Umzonung (Abgabe kommt nicht schweizweit zur Anwendung)
Zone alt: W 2 (Wohnzone mit 2 Vollgeschossen)
Zone neu: W 3 (Wohnzone mit 3 Vollgeschossen)
Landwert vor Zonenplanänderung: 1’200’000
Landwert nach Zonenplanänderung: 1’800’000
Mehrwert: 600’000
Mehrwertabgabe (z.B. 30%): 180’000
Schlussbemerkungen
Verfügung und Fälligkeit der Mehrwertabgabe, sowie auch der minimale Tatbestand bei Neueinzonungen und den damit zusammenhängen Mindestabgabesatz von 20% ist schweizweit gleich geregelt.
Jedoch haben verschiedene Kantone diese Mindestregelung in Bezug auf den Abgabetatbestand sowie auch der Höhe der jeweiligen Mehrwertabgabe individuell geregelt.
Somit ist es für Immobilieneigentümer/ innen enorm wichtig, sich über die geltenden Regelungen in ihrem Kanton zu informieren, damit die finanziellen Folgen einer Zonenplanänderung exakt ermittelt werden können.
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