Marktdaten

Marktkommentar IAZI Schweizer Immobilienmarkt 3. Quartal 2024

Ist die Verschnaufpause am Markt für Renditeliegenschaften bereits vorüber? Die Auswertung der aktuellsten Transaktionsdaten deutet darauf hin: Im dritten Quartal 2024 wurden für Mehrfamilienhäuser 1,3% höhere Preise bezahlt als im Vorquartal, wie aus dem «SWX IAZI Investment Real Estate Price Index» hervorgeht. Dieser misst die Preisentwicklung von Mietliegenschaften mit Wohn- und gemischter Nutzung basierend auf Handänderungen am freien Markt. Hierbei fliessen nur Daten von mit Fremdkapital finanzierten Transaktionen ein. Auf Jahresbasis resultiert aufgrund der Seitwärtsbewegung in den ersten zwei Quartalen eine Wachstumsrate von +2,6%.

Die wieder anziehende Dynamik kommt nicht unerwartet, denn fundamentale Faktoren wie Zinsumfeld und Zuwanderung begünstigen die Attraktivität von Immobilien-Direktanlagen. Ende September verkündete die Schweizerische Nationalbank die dritte Leitzinssenkung in Folge auf nun mehr 1% – und nimmt mit dieser Massnahme international eine Vorreiterrolle ein. Sinkende Zinsen wirken sich in der Regel preistreibend auf Immobilienanlagen aus, weil Investoren im Gegensatz zu vergleichbaren Alternativanlagen wie Obligationen keine Renditeabstriche in Kauf nehmen müssen. Sie sind somit bereit, zu höheren Preisen in Liegenschaften zu investieren.

Zudem wird die Beschaffung von Fremdkapital dank sinkender Hypothekarzinsen günstiger – zumindest in der Theorie. Wie sich die tatsächlichen Finanzierungskonditionen für Renditeliegenschaften entwickeln, hängt stark von den Auswirkungen der Basel-III-Standards ab, die in der Schweiz bereits per 2025 in Kraft treten. Hypothekarinstitute müssen Liegenschaftstransaktionen mit hoher Belehnungsquote künftig mit erheblich mehr Eigenmitteln absichern, was die mancherorts bereits ins Stocken geratene Kreditvergabe zusätzlich verteuert. Ob und wie sich dies auf die Immobilienpreise auswirkt, wird sich weisen.

Die Nachfrage nach selbstgenutztem Wohneigentum bleibt robust, wie der abermalige Preisanstieg des «SWX IAZI Private Real Estate Price Index» von 0,8% im dritten Quartal zeigt. Die Zunahme geht vor allem auf Eigentumswohnungen zurück, die zu 1,0% höheren Werten gehandelt wurden. Einfamilienhäuser weisen demgegenüber mit +0,7% eine etwas geringere Wertzunahme aus. Die Wohneigentumspreise setzen damit ihren Wachstumspfad leicht abgeschwächt fort, was sich in einem Zuwachs von 3,8% über die vergangenen zwölf Monate widerspiegelt.

So lange die Bevölkerung beziehungsweise deren Bedarf nach Wohnraum wächst und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen stabil bleiben, dürfte sich an der steigenden Preistendenz wenig ändern. Denn trotz unerwartet kräftiger Bautätigkeit im vergangenen Jahr hält die Ausweitung des Flächenangebots nicht Schritt. Dies zeigt sich auch in einem erneuten Rückgang der Leerwohnungsziffer auf 1,1%. Im vergangenen Jahr ist der schweizweite Wohnungsbestand unter Berücksichtigung von Neubau, Umbau und Abbruch netto um rund 50’000 Einheiten gewachsen. Dieser Zuwachs entspricht etwa der Wohnungszahl der Stadt Luzern und liegt im Bereich des langjährigen Durchschnitts.

Bei einem Grossteil der neu erstellten Objekte handelt es sich um Mietwohnungen. So liegt denn auch die Leerstandsquote von Wohneigentum mit 0,7% deutlich unter derjenigen von Mietobjekten (1,5%). Exemplarisch für die Knappheit im Teilmarkt für Wohneigentum steht der Nettozuwachs an Einfamilienhäusern: Um gerade einmal rund 4’000 Einheiten hat der Bestand im vergangenen Jahr zugenommen – die gesamte übrige Marktaktivität konzentriert sich auf bestehende Liegenschaften und sorgt für anhaltenden Preisdruck.