Données du marché

Commentaire de marché CIFI Marché immobilier suisse 3^er trimestre 2024

Le répit qu’a connu le marché des immeubles de rapport a-t-il déjà pris fin? L’analyse des données des dernières transactions semblent aller dans ce sens : au troisième trimestre 2024, les prix payés pour les immeubles de rapport ont augmenté de 1,3% par rapport au trimestre précédent, comme le montre le «SWX IAZI Investment Real Estate Price Index». Cet indice mesure l’évolution des prix des immeubles de rapport à usage d’habitation et à usage mixte en se basant sur les transactions effectives du marché. Ici, seules les données relatives aux transactions financées par des capitaux étrangers sont prises en compte. En raison d’un ralentissement au cours des deux premiers trimestres, un taux de croissance de +2,6% est enregistré sur une base annuelle.

Ce regain de dynamisme n’est pas inattendu, car des facteurs fondamentaux tels que l’environnement des taux d’intérêt et l’immigration favorisent l’attractivité des placements immobiliers directs. Fin septembre, la Banque nationale suisse a annoncé la troisième baisse consécutive de son taux directeur, qui s’établit désormais à 1% et joue ainsi un rôle précurseur à l’échelle internationale. Une baisse des taux d’intérêt a généralement un effet à la hausse sur les investissements immobiliers, car contrairement à des placements alternatifs comparables comme les obligations, les investisseurs ne doivent pas accepter de baisse de rendement. Ils sont donc prêts à investir dans des biens immobiliers à des prix plus élevés.

De plus, grâce à des taux d’intérêt hypothécaires en baisse, l’obtention de capitaux étrangers devient plus intéressante, du moins en théorie. L’évolution des conditions de financement effectives des immeubles de rapport dépendra fortement des effets des normes de Bâle III, qui entreront en vigueur en Suisse dès 2025. Les instituts hypothécaires devront, à l’avenir, garantir les transactions immobilières avec un taux de nantissement élevé et avec considérablement plus de fonds propres, ce qui renchérira encore l’octroi de crédits, déjà ralenti dans certains endroits. Seul l’avenir nous dira si, et dans quelle mesure, cela influencera les prix de l’immobilier.

La demande de logement en propriété à usage propre demeure solide, comme le montre la nouvelle hausse des prix de 0,8% du «SWX IAZI Private Real Estate Price Index» au troisième trimestre. Cette augmentation provient principalement des appartements en PPE, qui ont été échangés à des valeurs supérieures de 1,0%. En revanche, les villas affichent une hausse de valeur plus faible (+0.7%). Les prix des logements en propriété poursuivent leur croissance, mais à un rythme légèrement moins soutenu, ce qui se traduit par une augmentation de 3,8% sur les douze derniers mois.

Tant que la population, ou plus exactement ses besoins en logements augmentent et que les conditions-cadres économiques demeurent stables, la tendance à la hausse des prix devrait peu changer. En effet, malgré une activité plus forte et inattendue dans le secteur de la construction l’année passée, l’offre de surfaces reste insuffisante. Ceci se traduit aussi par un nouveau recul du taux de logements vacants à 1,1%. L’année passée, en tenant compte des nouvelles constructions, des transformations et des démolitions, le parc immobilier suisse a connu une croissance nette d’environ 50 000 unités. Cette augmentation correspond à peu près au nombre de logements de la ville de Lucerne et se situe dans la moyenne à long terme.

Une grande partie des biens nouvellement construits sont des logements locatifs. Ainsi le taux de logements vacants en propriété (0,7%) est nettement inférieur à celui des logements en location (1,5%). L’augmentation nette du nombre de villas illustre bien la pénurie sur le segment du marché de la propriété : le nombre de logements a augmenté d’à peine 4 000 unités l’année dernière, l’ensemble du reste de l’activité du marché se concentre sur les biens immobiliers existants et entraîne une pression constante sur les prix.