Immobilienerwerb vor der Pensionierung
31.05.2024
Autor/-in
Cyrill Lanz
Kategorien
- Kauf
Weit verbreitet ist die Ansicht, dass wenn bis zur Pensionierung die zweite Hypothek abbezahlt ist, dem Verbleib in den eigenen vier Wänden nichts mehr im Wege steht. Doch ist dem tatsächlich so?
Regelungen der Finanzierungsinstitute
Bis zu 90 Prozent des Kaufpreises einer Liegenschaft (selbstgenutzte Immobilie) kann mit einer Hypotheken finanziert werden. Dabei kann man bis zu 65 Prozent des Kaufpreises mit der ersten Hypothek finanzieren, bei welcher keine Pflicht zur Tilgung besteht.
Die meisten Finanzierungsinstitute finanzieren bei älteren Personen höchstens zwei Drittel des Kaufpreises statt den üblichen 80 Prozent, auch wenn ihre künftige Rente hoch genug wäre, um die laufenden Kosten des Eigenheims auch bei einer höheren Hypothek zu tragen.
Wiederum andere verlangen, dass die Käuferschaft die zweite Hypothek in der Zeit bis zur Pensionierung vollständig abbezahlt. Oder aber sie fordern bereits für eine Belehnung über 65 Prozent Zusatzsicherheiten, etwa mittels der Verpfändung eines Wertschriftendepots.
Definition Tragbarkeit
Die Tragbarkeitsberechnung ist ein Bestandteil im Kreditprüfungsprozess eines Finanzierungsinstitutes. Dabei gilt die Regel, dass die kalkulatorischen Wohnkosten nicht mehr als einen Drittel des Bruttohaushalteinkommens ausmachen dürfen.
Bei dieser Tragbarkeitsrechnung wird mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4.5 bis 5% gerechnet, für die Nebenkosten wird ein Betrag im Umfang von 0.5 bis 1% der Anlagekosten eingesetzt. Die Amortisation der zweiten Hypothek muss bei selbstgenutzten Immobilien (Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum) innert 15 Jahren oder aber bis zum Erreichen des Pensionsalters erfolgen.
Pensionsalters erfolgen. Es wird davon ausgegangen, dass die Anlagekosten dem Bankenverkehrswert entsprechen. Für die Nebenkosten wird ein Betrag von 0.7% der Anlagekosten eingesetzt.
Situation vor Pensionierung (bei Kauf Immobilie)
Beim Kauf der Immobilie sieht die Situation wie folgt aus:
| Haushaltseinkommen (brutto) | 190'000 | |
| Bankenverkehrswert | 100% | 1'000'000 |
| Fremdkapital | 80% | 800'000 |
| Erste Hypothek | 66% | 660'000 |
| Zweite Hypothek | 14% | 140'000 |
Situation nach Pensionierung
Bei der Situation nach der Pensionierung hat sich das Fremdkapital um 140'000 (Umfang der 2. Hypothek) reduziert. Somit besteht lediglich noch eine erste Hypothek in der Höhe von 66% des Bankenverkehrswertes.
Das Bruttohaushaltseinkommen (Rente und weitere Leistungen) beträgt noch 60% des vorhergehenden Erwerbseinkommen.
| Haushaltseinkommen (brutto) | nach Pensionierung | 95'000 (50%) |
| Bankenverkehrswert | 100% | 1'000'000 |
| Fremdkapital | 80% | 660'000 |
| Erste Hypothek | 66% | 660'000 |
Anbei nun die Tragbarkeitsberechnung mit den beiden Szenarien vor und auch nach Pensionierung.
| Beschreibung | Vor Pensionierung | Nach Pensionierung |
| Bankenverkehrswert (Anlagekosten) | 1'000'000 | 1'000'000 |
| Höhe Fremdkapital | 800'000 | 660'000 |
| Kalkulatorische Zinsen (5%) pro Jahr | 40'000 | 33'000 |
| Nötige Amortisation pro Jahr | 14'000 | Keine |
| Kalkulatorische Nebenkosten pro Jahr | 7'000 | 7'000 |
| Kalkulatorische Wohnkosten pro Jahr | 61'000 | 40'000 |
| Nötiges Einkommen pro Jahr | 183'000 | 120'000 |
| Vorhandenes Einkommen pro Jahr | 190'000 | 114'000 |
| Tragbarkeit gegeben | JA | NEIN |
Die Tragbarkeitsberechnung zeigt auf, dass die Tragbarkeit nach der Pensionierung nicht mehr gegeben ist.
Dies hängt damit zusammen, dass die Summe aus den Renten von AHV und Pensionskasse zu niedrig sind. So haben in den vergangenen Jahren viele Pensionskassen infolge der niedrigen Zinsen und der demografischen Entwicklung die Renten gekürzt.
Aufgrund der Einkommenssituation in diesem Beispielfall, darf das Fremdkapital maximal 540'000 betragen, damit die Tragbarkeit auch nach der Pensionierung weiterhin gegeben ist.
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Schlussfolgerung
Immobilienkäufer/-innen, sollen sich frühzeitig, bereits mit 50 Jahren, eine Berechnung machen, wie hoch die künftige Hypothek sein darf, damit auch mit den künftigen AHV- und Pensionskassenrente die Tragbarkeit gegeben ist.
Je früher sich Eigentümer/ innen mit dieser Thematik auseinandersetzten, desto mehr Zeit bleibt, um entsprechende Massnahmen zu ergreifen, damit dem Verbleib in den eigenen vier Wänden auch nach der Pensionierung nichts mehr im Wege steht.
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